CONSTRUCCIÓN SIN LICENCIA – LOS MUNICIPIOS PODRÍAN SER CONDENADOS A INDEMNIZAR A LOS COMPRADORES DE EDIFICACIONES SIN LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN

En sentencia proferida el pasado 29 de enero por la Sección Tercera del Consejo de Estado, fue condenado el Distrito Especial Industrial y Portuario de Barranquilla como responsable administrativamente de los perjuicios causados a la parte actora con ocasión de la falla en el servicio de inspección, vigilancia y control en la actividad constructora a nivel local.

Según los hechos de la demanda, la accionante celebró un contrato de promesa de compraventa en un proyecto de vivienda ampliamente publicitado en la ciudad por aquel tiempo, habiendo cancelado una parte y quedando pendiente un saldo a la entrega del inmueble, la cual no se materializó porque la empresa constructora desapareció incumpliendo el contrato.

Para la demandante, el municipio es responsable por no haber impedido la venta de los apartamentos al no contar con la licencia correspondiente, por lo cual demandó en acción de reparación directa.

El Consejo de Estado acogió las suplicas de la demanda al considerar que, “Para la Sala no queda duda en cuanto a  que el Distrito Especial, Industrial y Portuario de Barranquilla incurrió en una omisión por no adoptar las medidas preventivas y sancionatorias que el marco legal en cita le imponía, toda vez que dentro del contenido obligacional que se denuncia como incumplido, aparecía contemplada una obligación de inspección oficiosa a los negocios de las entidades sometidas a su registro para cerciorarse de que estaban funcionando de conformidad con las disposiciones legales vigentes, el cual, además estaba obligado en el caso de que estas se contravinieran, a ejercer su facultad sancionadora.”

Por lo que concluyó: “… como está demostrada la existencia de unas obligaciones concretas a cargo del Estado que, de haberse cumplido, hubieran evitado el daño patrimonial que sufrió la parte demandante, hay lugar a declarar patrimonialmente responsable a la entidad demandada por falla en el servicio por omisión, pues resulta claro, que de tomarse los correctivos legales para imposibilitar la oferta y la enajenación de los inmuebles prometidos en venta por una sociedad que no estaba autorizada para ello, la demandante no hubiese celebrado con el urbanizador el referido acto jurídico de venta y, menos entregado suma de dinero alguna.  Por todo lo anterior, la Sala revocará la providencia recurrida, para, en su lugar, decretar la indemnización de perjuicios a que haya lugar de conformidad con el petitum de la demanda.”

A la anterior situación podrían verse avocados todos los demás municipios del país si no se incrementan las acciones para hacer efectivo el control sobre las construcciones sin licencia o que no se ajusten a ella, consagradas en las leyes que reglamentan el régimen urbanístico en Colombia.

Ver el texto de la sentencia reseñada.

UN CASO DE LICENCIAS URBANÍSTICAS Y EL TRÁNSITO NORMATIVO

Tema: Resolución 755 de 2012 del Ministerio de Ambiente y Desarrollo Sostenible. Realinderación de la Reserva Forestal Protectora Productora de la Cuenca Alta del Río Bogotá

Teniendo en cuenta que hemos recibidos varias consultas relacionadas con la posibilidad de otorgar o no licencias de construcción en relación con algunos proyectos que se adelantan en los 43 municipios de Cundinamarca afectados con la expedición de las resoluciones 511 y 755 de 2012, las cuales reglamentan el proceso de realinderación de la Reserva Forestal Protectora Productora de la Cuenca Alta del Río Bogotá, expedidas por parte del Ministerio de Ambiente y Desarrollo Sostenible, si bien éste es un tema local para la Sabana de Bogotá, publicamos nuestro concepto por considerar que puede servir a las autoridades de otras entidades territoriales a la hora de aplicar la normatividad relacionada con el tema.

La Resolución 511 del 19 de abril de 2012, tiene por objeto “…establecer el procedimiento para realinderar la Reserva Forestal Protectora Productora Cuenca Alta del río Bogotá, declarada en el artículo 2° del Acuerdo número 30 de 1976 de la Junta Directiva del Inderena, aprobado por Resolución Ejecutiva número 76 de 1977 del Ministerio de Agricultura.”

Dicho objeto, al decir del artículo 2º ejusdem, se ejecutará en dos etapas; un primera que determinará los suelos urbanos, de expansión urbana y áreas ocupadas por infraestructuras y equipamientos básicos y de saneamiento ambiental en suelo rural asociados al suelo urbano y de expansión urbana, que se encuentren al interior del Área de Reserva Forestal Protectora Productora. Y una segunda, que determinará las áreas del suelo rural que siguen manteniendo las condiciones de reserva forestal.

Igualmente, según las voces el artículo 5º de la misma norma, en su redacción original, dispuso que hasta tanto se cumplan las etapas antes descritas, cualquier decisión que se adopte en los procesos de concertación de los asuntos ambientales de los planes de desarrollo con las CAR en relación con los suelos de la reserva de que trata dicha norma, quedan sujetos a las decisiones que sobre el particular expida este Ministerio.

En otras palabras, la citada Resolución 511 dispuso dos etapas para el proceso de realinderación de la Reserva y ordenó que en los procesos de concertación de las determinantes ambientales para expedición de nuevos POT o para su revisión, deberán esperar las decisiones que tome el Ministerio de sobre el proceso de realinderación.

En consecuencia, la Resolución 511 de 2012 no suspendió los efectos de los actuales POT ni afectó para nada los procesos en ese momento en trámite de licencias urbanísticas. Simplemente, dispuso realinderar la reserva y acoger el resultado de dicho proceso a la concertación de las determinantes ambientales para los nuevos POT o para la revisión de los mismos.

Por tanto, dicha Resolución no tiene efecto alguno sobre el trámite de licencias de urbanismo.

Reconociendo este aspecto y producto de los varios diálogos con los municipios afectados, el Ministerio expidió la Resolución 755 del 1º de junio de 2012, en la cual, ahora sí, durante el desarrollo de las etapas previstas en la Resolución número 511 de 2012, restringe la expedición de licencias en el área de la reserva únicamente a la construcción de vivienda unifamiliar rural aislada, definiendo qué se entiende por tal y estableciendo una serie de consideraciones a tener en cuenta a la hora de expedir dichas licencias.

Así mismo, estableció una serie de actividades permitidas en esta área por considerarlas de bajo impacto ambiental y que generan beneficio social, al tiempo que, en el parágrafo 2º del artículo 2º dispuso que el interesado en desarrollar actividades distintas a las permitidas deberá solicitar al Ministerio la sustracción del área y obtener las autorizaciones, permisos, licencias o concesiones ambientales a que haya lugar ante la autoridad ambiental competente.

Finalmente, dispuso que una vez culminado el proceso de realinderación, si se presentan inconsistencias, es decir, diferencias, entre el resultado de la realinderación y el contenido de los actuales POT, el municipio deberá hacer los ajustes requeridos, los cuales deberá concertar con la autoridad ambiental.

En relación con las usos del suelo (actividades) que actualmente están contemplados en los POT que resulten incompatibles con la realinderación, una vez culminada la misma, el interesado en un proyecto para desarrollar alguno de esos usos, ahora incompatibles, deberá solicitar al Ministerio la sustracción de la respectiva zona del área de reserva; debiéndose hacer el mismo trámite cuando se trate de proyectos de utilidad pública.

En síntesis, la expedición de las resoluciones 511 y 755 de 2012 no implica la derogatoria de los POT para la zona de influencia de la reserva analizada, simplemente la suspensión (a partir de ésta última resolución) de la posibilidad de expedir licencias distintas a la construcción de vivienda unifamiliar rural aislada, a menos que el interesado en otro tipo de usos solicite la exclusión de la zona a desarrollar, mientras se cumple el proceso de realinderación. Una vez concluido este proceso, los municipios deberán ajustar sus planes de ordenamiento al resultado del mismo.

Sin embargo, es necesario aclarar que la anterior situación no afecta para nada las solicitudes de licencia urbanística, en cualquiera de sus clases, que fueron debidamente radicadas antes del día 1º de junio de 2012, al tenor de lo dispuesto en el parágrafo del artículo 16 del Decreto Nacional 1469 de 2010, según el cual:

“Si durante el término que transcurre entre la solicitud de una licencia o su modificación y la expedición del acto administrativo que otorgue la licencia o autorice la modificación, se produce un cambio en las normas urbanísticas que afecten el proyecto sometido a consideración del curador o de la autoridad municipal o distrital encargada de estudiar, tramitar y expedir las licencias urbanísticas, el solicitante tendrá derecho a que la licencia o la modificación se le conceda con base en la norma urbanística vigente al momento de la radicación de la solicitud, siempre que la misma haya sido presentada en legal y debida forma.” (n.f.d.t.)

En igual sentido, habrá de tenerse en cuenta las disposiciones relacionadas con el tránsito de legislación y los derechos adquiridos en tratándose de proyectos de parcelación o urbanismo cuyas licencias fueron otorgadas con anterioridad a las resoluciones relacionadas con la reserva forestal analizada, especialmente, en tratándose de prórrogas, renovaciones, revalidaciones o solicitud de licencias de construcción para los citados proyectos urbanísticos.

En este sentido, es pertinente tener en cuenta lo reglado por el Decreto 1469 de 2010 en cuanto a las licencias urbanísticas, sus clases y modalidades, así como lo relacionado con la vigencia de las mismas y el tránsito de normas, entre otros temas.

En conclusión, teniendo en cuenta lo expuesto, las restricciones para el otorgamiento de licencias urbanísticas de que trata la Resolución 755 de 2012, expedida por el Ministerio de Ambiente y Desarrollo Sostenible, sólo son aplicables a los proyectos urbanísticos y construcciones nuevos que se radiquen con posterioridad al 1 de junio de 2012, más no lo serán a los proyectos cuya licencia de urbanismo, parcelación o construcción se haya otorgado antes de dicha fecha, así como tampoco a sus prórrogas, modificaciones o revalidaciones, aún si éstas se solicitan después de la entrada en vigencia de la citada Resolución, siempre que cumplan con los requerimientos para ello, como quiera que deberán expedirse con base en las normas que le sirvieron de fundamento en el momento de su expedición inicial.

Tampoco será aplicable la citada Resolución a las solicitudes de licencia de construcción que en adelante presenten los titulares de licencias de urbanismo o parcelación otorgadas con anterioridad al 1 de junio de 2012, ya sea porque éstas se encuentran vigentes, o porque, vencidas las mismas, su titular ejecutó la totalidad de las obras contempladas en la misma y entregó y dotó las cesiones correspondientes en su debido tiempo.

De otro lado, teniendo en cuenta que el numeral 3º del artículo 1º de la Resolución 755 de 2012 proferida por el Ministerio de Ambiente, dispone que: “A partir de la vigencia de la presente resolución no se permitirá la parcelación ni la subdivisión de predios, salvo las excepciones de ley.”, es necesario recordar que las citadas excepciones legales se encuentran consagradas en los artículos 44 y 45 de la Ley 160 de 1994; por tal motivo, si el peticionario invoca alguna de las excepciones allí establecidas, cumpliendo los requisitos para ello, deberá concedérsele la licencia de subdivisión correspondiente, respetando siempre las áreas mínimas para subdivisión contempladas en el POT de cada municipio.

Los interesados en obtener asesoría sobre algún caso concreto pueden escribierno al correo contacto@podermunicipal.com.co.